住み慣れた土地だが、もう売ろうと思って…
時々、こんなご相談を受けます。
土地売買はそもそも流動性が低く、売却が難しいことがあります。
特に人口減で需要が低い過疎地では、買手がなかなか現れません。
多くの場合、土地を売却するのに長い時間がかかります。
放置されてる空家の問題もあります。
それでも、すぐに売れる地方の不動産もあります。
地方の不動産を売却するときに考えておきたいことをまとめます。
簡単ではない…地方の土地売却
頻繁に土地売買をする人は、そう多くはありません。
土地は唯一無二で、同じ場所、同じ方角面積というのは二つと存在しません。
「いくらで売れるのか？」は、地価や路線価だけでは判断ができません。
土地売買の準備として、地域の市場動向や法規制を詳しく調べなければなりません。
地域経済の影響
土地の価値は、その地域の経済状況に大きく影響されます。
地域経済が悪化すれば土地の価値が下落するのが一般的です。その逆なら高騰することもあり得ます。
土地利用制約
土地に利用制約や規制がかかることがあります。
地方自治体の都市計画、条例、環境保護規制などが土地の用途や開発に影響を与えることがあります。
建物の高さを制限したり、建坪、防火、分筆合筆規制、外壁や屋根の色を規制してることもあります。
再開発コスト
土地を再開発するためには、追加コストがかかります。
土地を分筆、合筆したり、道路を設ける事もあります。
既存建物の撤去解体や水道管、電柱移設など設備整備に関連するコストが発生したりします。
土地価格の変動と維持費用
土地の価格は市場取引の需給にも依存します。
そのため価格変動が激しいこともあります。
「土地の価格は安定してる」とは言い切れません。
所有する土地に維持費用がかかることがあります。
固定資産税、保険料、清掃、草刈り、安全対策などが必要です。
空家放置のデメリット
空家放置には、社会的、経済的なデメリットが存在します。
空家が増加してくると街の景観や雰囲気が悪くなります。
地域経済にも悪影響がでてきたりします。
空家放置のデメリットについてまとめておきます。
地域の魅力の低下
空家が増えると、地域の魅力が低下します。
街の活気が失われ、夜になると気味が悪いくらい真っ暗闇になります。
どうしても新しい住民や観光客が来にくくなります。
しだいに近隣の商業施設やサービス業も不景気になり、雇用機会が減少することがあります。
これは地域全体の発展に悪影響を及ぼす可能性があります。
近隣環境への悪影響
空家は維持されずにそのままにされることが多いです。
風雨や積雪にさらされ、建物の劣化や崩壊が進みます。
野生の鳥獣が住み着き、糞や異臭がすることもあります。
老朽化した建材の劣化分解が進み、汚染物質が流れ出したりすることもあります。
放置されて周辺環境に悪影響を及ぼす可能性があります。
社会的問題
知らない人が勝手に空き家に住み着いていることもあり得ます。
空家はしばしば犯罪の温床となり、不審火が発生したりすることもあります。
近所の住民にとっては、空家があることで地域全体の魅力や安全性が低下することがあります。
資産価値の低下
空家が増えて治安が悪化してくると、周囲の不動産価格を引き下げることがあります。
空家が増加すると、区画や団地の一部が未利用地となり効率よく土地が利用されません。
周辺の住宅地全体の価格を下げる可能性もあります。
不動産投資家や賃貸物件所有者にとっては、手を出しにくい地域となります。
これらのデメリットを考慮すると、早く空家問題を解決した方が良さそうです。
空家の再活用は地域社会の発展や不動産市場の健全性を向上させる一環として、多くの地域で推進されています。
過疎地でも価値のある土地
少子高齢化で過疎化が進む地方では、土地の売買が困難です。
しかし、過疎地でも価値のある土地が存在します。
以下は一般的に価値が高いと考えられる条件です。
自然の美しさ
風景や自然環境が美しい土地は、観光地としての魅力があります。
気候が穏やかだったりすると、レクリエーションやアウトドアに適しています。
歴史的な価値
歴史的な建物や遺跡、文化遺産がある土地は、歴史愛好者や観光客にとって価値があります。
街並みや建物が保存されていればさらに価値を高めることがあります。
観光地として人気のある場所は、宿泊施設や観光施設の需要が高いです。
観光客が訪れることで広く地域経済が刺激され、不動産価値が向上することがあります。
特産物や農産物がある
「おいしい！」が、地域のブランド価値を持つこともあります。
地元の農産物は地域経済を支えてます。
農業や食品に関心を持つ投資家にとって、その土地は魅力的です。
学校や教育
学校や教育機関がある場所は、子育て家族にとって魅力的です。
規模にかかわらず公民館や児童センター等があるとプラス要素です。
高齢者向け
徒歩圏内にコンビニやスーパーがあるなど、高齢者でもクルマなしで生活できる土地は価値があるでしょう。
介護サービスや医療施設が提供されやすい土地はさらに価値を高めます。
デジタルインフラ
近年、過疎地でも高速インターネットが利用可能です。
リモートワーカーにとって魅力的です。
過疎地であってもデジタルインフラが整った土地は、価値を高める可能性があります。
以上の条件は、過疎地でも価値のある土地と考慮すべき要因です。
複雑な権利関係を持つ不動産
宅地は頻繁に売買されていません。
長年取引していない土地は特に複雑な権利関係が存在していたりします。
所有権や利用権について、多くの権利や制約が存在し、複雑に絡んでいる不動産がよくあります。
このような不動産は、売買や開発、利用において解決や法的手続きが難しく、とても長い時間がかかることがあります。
以下は複雑な権利関係を持つ不動産の一例です。
分割所有権
不動産が複数の権利者によって所有されている場合、それぞれの権益や共有権の問題が複雑化します。
共有の土地や建物に関する決定や管理は、協議と合意が必要です。
相続権や共有相続
不動産が相続され多くの相続人によって共有されている場合、相続分割や所有権の移転に関する法的手続きが複雑で困難なことがあります。
土地利用制約
不動産が都市計画、各条例や取り決め、環境規制などを受けている場合は従わなければなりません。
土地の用途変更や建築許可を取得するために、複雑な手続きがあったりします。
複数の担保権者や借地権
不動産が複数の担保権者によって担保設定されている場合、優先順位や担保権者間の関係が複雑になります。
そのまま売買できない事がほとんどです。
借り手や担保権者との間で合意を取り付けたりしなければなりません。
不動産に借地権やリース契約が存在することもあります。
所有権と利用権が分かれており、契約条件や期間が権利関係を複雑にします。
まとめ
不動産売買は複雑な権利関係が存在することが多く、専門知識が必要です。
特に流動性が低く絶対量も少ない地方の土地は、取引に困難が発生しがちです。
購入、売却、開発、利用、融資に関与する場合は専門家の協力が重要です。
