認知症になると不動産を売買できないんですか…？
親の家が売れないと困る…
重度の認知症になると、判断能力がないとみなされます。
原則的に自分の生活や介護に関する支出しかできなくなります。
判断能力が回復するまで、不動産投資などはできません。
認知症になると詐欺や横領などの犯罪防止のため、銀行口座を凍結される可能性があります。
相続対策、資産運用ができなくなります。
判断力が不十分な人（被後見人）がした契約は取り消しできます。
不動産売買もコレに含まれます。
高齢化社会が進むと同時に認知症になった方のご家族からの相談も多くなってきました。
不動産売買は判断力が必要
- 家の売却を考えていた親が認知症に…
- 家を売って介護費用を工面したい
- 親名義の古い家を解体したいけど…
- 賃貸経営してる親の代わりに不動産収入を得られるのか？
- 親の不動産に抵当権を設定できないか？
これらを決定するには正常な判断力が必要です。
重度の認知症で意思能力（判断能力）の無い人が契約を結んでも取り消しになります。
成年後見人制度
判断能力が無い方のために成年後見人制度があります。
成年後見制度は、あくまでも本人の利益保護が目的です。
制度を利用すれば被後見人がしてしまった各種契約を取り消しすることが可能です。（法定後見）
実子であっても法律上は他人です。
成年後見人制度は本人利益保護が原則です。
そのため、相続対策等はできなくなります。
成年後見人制度では不動産等財産の贈与や、投資など資産運用は基本的に認められません。
相続対策はできなくなると考えてください。
制度で家族が後見人に選任されても、勝手に被後見人の財産を使えません。
あくまでも被後見人が生活するためのお金や施設に入る入居費用等、生活に必要な費用に関してのみ被後見人の預金を使うことができます。
法定後見人と任意後見人
後見人制度には二種類あります。
親が重度の認知症ですでに判断能力を失っている場合は、法定後見人しか申請できません。
法定後見人は一般的に司法書士、弁護士、社会福祉士など法律の専門家が家庭裁判所によって選任されます。
家族が選ばれることもありますが、現実としては少数です。
一方、健常者や軽度の認知症であれば任意後見人を申請できます。
任意後見人とは意思能力があるうちに、将来に備えてあらかじめ成年後見人を選んでおく制度です。
本人と任意後見人との間で、本人の生活、看護、財産管理について任意後見人に代理権を与える委任契約です。
意思決定能力が残っていないと任意後見人契約はできません。
後見人契約は公正証書により締結することが必要とされてます。
任意後見人は代理
任意後見人なら家族や親族がなれます。
任意後見人は「代理権を与える契約」です。
生活、療養、看護や財産管理に関して、事務などを代理してもらうことになります。
家族が成年後見人になったからといって、委任者の財産を自由に使えると考えるのは間違いです。
あくまでも意思能力がある委任者の代理なのです。
親が認知症になってしまうと、その所有不動産は売却できないの？
任意後見人が委任者の不動産を売却することは可能です。
任意後見人として代理されてることを証明する書類や確認事項が多いですが、自宅など不動産を売却することができます。
任意後見人は善管注意義務を負います。
委任者に損害が出る売却は義務違反となります。
親族でも損害賠償の恐れがあります。
法定後見人制度
法定後見制度での成年後見人は家庭裁判所が選任します。
法定後見人は希望者を指名できます。
しかし、家庭裁判所が指名された人を必ずしも選任するとは限りません。
多くの場合、法律の専門家や社会福祉士などが選ばれます。
全く知らない人が成年後見人に選任されることになります。
大変だ。早く家族が任意後見人にしておかないと…
と、焦る方もいます。
あくまでも後見人制度は本人利益優先が原則です。
家族が後見人になっても親（被後見人）の財産を勝手に処分したり、他人に移す事はできません。
本人からみると家族も他人です。
後見人制度は本人利益保護を考えます。
重ね重ねですが「本人利益優先」なのです。
後見人は良い人ばかりでない
成年後見人制度を悪用した事例もよく聞きます。
制度を利用して、既にやっていた自分たちの使い込みをうまく隠そうとしたりします。
財産管理と言いながら、多額の親の預貯金を使い込みしていた事件もあります。
任意後見人契約し、自分の思うように遺言をかかせたりすることもあります。
相続を有利に進めようとする事例です。
法律行為である遺言書作成では、後見人が代理することが認められていません。
遺産分割協議など死後の手続きまで取り仕切ろうとする事例もあるそうです。
後見人契約は委任者の死亡とともに契約終了となります。
それを無視して死後の整理まで関与してきて、トラブルに発展することもあります。
専門家の制度悪用
専門家による後見人制度不正被害も少なくありません。
後見人に選任された法律専門家よる不祥事も多いことが問題です。
近年は不正被害額は減ってきて横ばいですが、完全になくなっていません。
弁護士や司法書士など専門家にも悪事を働く者がいると想定できませんよね。
法律専門家でも経営に困っている人は少なからずおります。
専門家だからといって信用し切るのは危険です。
家族で監視を怠ってはいけません。
不動産所有者の出口戦略
不動産所有者が認知症になり、判断能力がなくなっていることはよくあります。
不動産売却の相談を受けてるうちに認知症を発症される方もいます。
施設への入居費用や生活に困窮しているなど、合理的な事情がない限り被後見人の不動産を売却する事はあまりありません。
任意後見人であっても契約登記事項など確認する書類が増えます。
手続きも煩雑になります。
ですから、いずれ売ると考えている不動産があるなら早めに対策すべきです。
後見人が必要になる前に不動産の売却を考えるべきだと思います。
高齢者が発症する認知症は一般的に回復が難しいです。
後見人が一度つくと生涯、外れる事はほぼありません。
不動産所有者の判断能力があるうちに親族で話し合っておくべきです。
「法律プロ＝不動産プロ」ではない
不動産オーナーが認知症になると、不動産管理が問題になってきます。
アパート経営は経営であり、管理業者の選定や修繕、家賃決定など素人には難しい事もあります。
入居者審査の判断も大家の大事な仕事です。
法定後見人制度を利用して弁護士や司法書士などの法律専門家に、所有不動産管理経営のすべてを任せる方がいます。
しかし、彼らは不動産のプロとは限りません。
土地勘が無かったり相場や見通しを知らない事もよくあります。
不動産業の戦略について明るい方ばかりとは言えません。
弁護士や司法書士から私どもに相談されることがあります。
彼らは忙しいので、その土地のことばかり調べ上げる時間もないのです。
不動産賃貸の収入がある方は、意思決定ができるうちに将来の準備をはじめることをおすすめします。
家族信託も
家族信託で対策する方法もあります。
判断能力があるうちに家族信託で不動産管理を決めれば、自分の不動産経営方針が継承されます。
収益物件をいつまでも持たずに、どこかで売却するタイミングを考えている方などは、家族信託で不動産管理を委託するのが良い方法かもしれません。
家族信託は知名度が低くあまり知られてません。
家族間で揉めたり関係が悪化してなければ良い制度です。
（揉めてると制度の良さが活かせません…）
話し合いの時に相続のことや税対策もできます。
認知症を発症した後や、亡くなったときのことに備えることができます。
家族信託は一般的に司法書士、弁護士、行政書士や税理士または不動産会社に相談してください。
家族信託契約は私文書保存でも可能です。
しかしながら、公証役場で公正証書を作成した方がよいでしょう。
費用がかかりますがトラブル防止と考えれば、決して高価なものではありません。
将来を考えてみましょう
自宅であっても収益物件であっても、不動産を所有される方は将来を考えてみてください。
自分が亡くなった後、認知症になり判断能力がなくなった時を想像してください。
正常な判断できると不動産売却手続きはスムーズです。
判断能力がない所有者は原則的に不動産を売却できません。
もし、亡くなったあとは相続になります。
現金とは違い、不動産を分ける事ができません。
そのため、結局は物件を売りに出すことも多いです。
遺産分割協議では親族間で揉めることもよくあります。
生前に売却するよりも手続きが煩雑になります。
抵当権がついたままになったりしてるとさらに難しくなります。
思い出があったりして、まだ大丈夫だよ…
それぞれのお考えもあると思います。
高齢の方で不動産を持ちでしたら、さまざまな法制度があることを覚えておいてください。
早めに調べて行動することが何よりも良策だと思います。
